Vie des affaires

Dégradations locatives et indemnisation

Local commercial restitué dégradé : pas d’indemnisation automatique du bailleur !

Quand le locataire rend des locaux commerciaux en mauvais état à la fin d’un bail, l’indemnisation du bailleur est-elle garantie ? Non, répond la Cour de cassation. Encore faut-il justifier d’un préjudice, qui peut être écarté lorsque les locaux ont été revendus, sans décote, dans leur état dégradé.

Des locaux restitués en mauvais état par le locataire et revendus tel quel par le bailleur

Un bail commercial prend fin à la suite du refus du bailleur de le renouveler pour motif grave et légitime sans indemnité d’éviction.

Contestant ce congé, le locataire assigne le bailleur en justice et les juges lui accordent une indemnité d’éviction.

Par la suite, le locataire restitue les locaux.

Le bailleur fait alors séquestrer la somme correspondant à l’indemnité d’éviction puis s’oppose au versement du solde revenant au locataire après déduction du dépôt de garantie, au motif qu’il a restitué les locaux en mauvais état.

Trois mois après la restitution des locaux, le bailleur les revend sans y faire de travaux et au prix d’une offre adressée avant leur restitution, donc avant constat des dégradations.

Le locataire s’adresse à nouveau aux tribunaux, cette fois pour demander la restitution du dépôt de garantie et la mainlevée de l’opposition du bailleur qui lui réclame, quant à lui des dommages et intérêts d’un montant égal au coût de la remise en état des locaux.

Le bailleur obtient gain de cause devant le tribunal de commerce mais pas devant la cour d’appel.

Des manquements avérés du locataire….

Les juges d’appel reconnaissent que le locataire a manqué à son obligation de restituer les locaux en bon état des réparations locatives.

Or, en application de l’article 1732 du code civil, le locataire doit répondre des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Dès lors, selon le bailleur, il s’évince du seul constat des dégradations locatives, un préjudice lui donnant droit à indemnisation.

Aussi, le bailleur forme un pourvoi devant la Cour de cassation.

…mais pas d’indemnisation automatique du bailleur.

Une indemnisation conditionnée par l’existence d’un préjudice. – La Cour de cassation énonce que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et qu’il doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Pour la Cour, cela résulte de la combinaison du principe de réparation intégrale du préjudice, de l’article 1732 du code civil propre au contrat de louage et des articles 1231-1 et 1231-2 de ce même code (anciennement art. 1147 et 1149) relatifs à l’octroi de dommages et intérêts en cas d’inexécution du contrat.

Un préjudice apprécié au jour de son évaluation par le juge. – La Cour rappelle que le juge évalue le préjudice à la date où il statue et qu’il doit prendre en compte les évènements intervenus après la restitution des locaux, comme leur relocation, leur vente ou leur démolition.

Dans cette affaire, les locaux ayant été revendus dans la foulée de leur restitution sans travaux réalisés et le bailleur ne justifiant pas d’une décote du prix du fait des dégradations, aucun préjudice en lien avec le manquement du locataire n’est démontré.

En conséquence, la Cour de cassation rejette l’argumentaire du bailleur et confirme la décision des juges d’appel.

Pour avoir été adoptée dès 2003, cette position n’est pas nouvelle (C. cass., 3e ch., n° 02-18033, du 3 décembre 2003). Mais, la Cour de cassation la réaffirme avec force par deux autres décisions rendues le même jour (C. cass., 3e ch., n° 22-21272 et n° 22-24502, du 27 juin 2024).

Pour aller plus loin :

« Le bail commercial », RF 2022-2, § 831

C. cass, 3e ch., n° 22-10298, 27 juin 2024